洞察

“十五五” 规划对中国商业地产的启示

多年来，许多商业及综合体开发商始终遵循一个简单的逻辑：增长优先。更多的空间、更多的品牌、更多的客流。这一模式曾带来规模增长与曝光度，但如今正面临压力。

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随着中国迈入“十五五”规划（2026–2030年），商业开发的重心预计将从扩张转向优化。根据当前释放出的政策方向，包括高质量发展、有效内需、绿色转型以及治理透明度等主题，“十五五”规划标志着中国商业地产正式迈入成熟阶段。

建立忠诚度，还是追逐声势？

近年来，围绕消费者注意力的竞争愈发激烈。品牌与运营方以更大规模的跨界合作、更沉浸式的快闪活动，以及更具戏剧化的装置与开业盛典作出回应。结果不难预料：客流激增、社交媒体声量飙升、短期曝光度迅速提升——有效，但往往昙花一现。

“十五五”规划并未否定创意零售的价值，但它改变了评估其成效的视角。问题不再是“场景营造是否能带来高客流？”而在于，它是否能够建立消费者忠诚度、稳定收益，并增强资产的长期价值。

路易号邮轮装置在静安引起轰动。（图片来源：Tangi Bertin）

CELINE在张园举办的夏日限时漫游专属快闪活动，打造迷人的法式风情。(图片来源:CELINE 微博)

价值衡量方式的转变

“十五五”规划预计对于投资者、租户、品牌与消费者来说，将重设商业项目创造价值的衡量方式。开发商已经需要开始重新审视其商业资产的运营模式、服务体系、设计品质与环境表现，以回应政策所带来的价值衡量转变。以下是值得关注的几个方向：

从规模到生产力

在“十五五”规划下，规模本身已不再成为质量的证明。问题不再是建更多购物中心或增加更多建筑面积（GFA），而是提升资产的实际产出效率。政策鼓励开发商更加关注以下生产力指标：

→ 每平方米收益质量

→ 净运营收入（NOI）稳定性

→ 租户留存率

→ 运营效率

→ 资产组合韧性

生产力与收入的可持续性，正逐渐成为资产绩效的核心衡量标准，也成为地方政府关注的重点。

从波峰到稳定

“十五五”规划强调“有效内需”，即以真实家庭收入为支撑、基于其真实需求或消费习惯出发。这意味着，要从依赖补贴刺激与营销炒作所带来的短期高峰，转向更可持续的消费逻辑。问题从“来了多少人？”转变为“他们是否会持续回来？”可追踪的指标包括：

→ 重复到访率

→ 停留时间的稳定性

→ 社区参与度

→ 消费习惯的形成

→ 长期租赁需求

稳定性虽难以量化，却已成为新的战略目标。

从单体资产到城市生态

“十五五”规划倡导协同发展、城市更新与民生改善。商业项目的评估标准不再局限于红线范围之内，而是扩展至所在片区与城市结构中的整体作用。新的价值维度包括：

→ 与交通网络的整合程度

→ 居住与商业之间的协同

→ 公共空间的贡献

→ 本地就业创造

→ 片区活力的激发

能够作为城市生态系统一部分运行的项目，比孤立的零售岛更契合政策方向。

环境绩效与治理透明度也预计将成为重要议题。ESG报告正从单纯的认证标签，转向可量化的运营成果。风险管控能力与管理成熟度日益成为价值披露的一部分，使中国的商业地产标准逐步与国际合规体系接轨。

现实的财务挑战

可持续发展与韧性并非新概念。多数商业开发商早已熟悉“场所营造”与ESG的语言。真正的挑战在于成本。

许多在“扩张时代”建成的资产，并未以长期生态系统思维为前提进行设计。提升公共空间品质、优化动线、强化服务文化、整合数字系统以及改善环境，都需要持续性的资本投入。而回报往往是渐进式的，资金压力却是即时的。

在这种背景下，韧性似乎成了一种“奢侈”。然而，市场信号正在强化这一转变。投资者对绩效的审视愈发严格，租户寻求更稳健的运营平台，社区期待也逐渐拔高。转型的成本或许不低，但停滞不前的代价可能更大。

万华地产 → 生态投资

麓湖CPI 将商业与自然环境巧妙融合。（图片来源：VARI Design）

麓镇鼓励社区参与，倡导生活至上。(图片来源：麓镇)

万华地产在成都打造的麓湖（Luxe Lakes）与麓镇（Luxetown），体现出其长期坚持的开发理念——构建一体化的城市生态系统，而非孤立的商业资产。

在麓湖，战略从基础设施层面展开。项目占地超过5平方公里，大比例保留湖泊、公园与开放空间。住宅、商业、办公与休闲功能被有机融合，公共空间与步行系统构成日常生活的骨架。商业并未被局限于单一封闭式商业核心，而是沿街道、水岸步道与社区路径自然铺陈，使消费行为融入日常动线之中。生活、工作与休闲彼此强化，鼓励更缓慢的步行节奏、更长的停留时间，以及稳定、可重复的到访频率，而非阶段性的客流高峰。

麓镇则通过文化与社区参与延续这一理念。在“L’Art de Vivre（生活至上）”的指导下，项目通过居民自发社群、艺术活动与策展式生活方式业态，培育强烈的归属感。公共空间不仅服务于消费，更成为聚会、创作与共享身份的场所。

在两个项目中，宽域地产始终坚持同一逻辑：整体规划，提前嵌入环境与社会基础设施，打造由社区生活驱动商业活力的场所。这是一种强调耐久性、参与感与长期价值的生态系统模型。